Текущий год принес на рынок недвижимости долгожданное оживление – как мы к этому пришли, что происходит с ценами на недвижимость и каковы прогнозы на следующий год рассказали специалисты по недвижимости Урмас Уйбомяэ, Игорь Хабал и Хенно Вийрес.

Заканчивающийся год начался для интересующихся недвижимостью пессимистично – высокий уровень Euribor и маржи по ипотечным кредитам настолько снизили платежеспособность людей, что рынок недвижимости оказался в непростых условиях. Однако к середине года рынок поднялся со дна и сейчас продолжает быстро восстанавливаться.

По словам члена правления Uus Maa Kinnisvarabüroo Игоря Хабала, активность на рынке недвижимости во второй половине текущего года увеличилась на 20% и местами даже достигла уровня периода бума. «На фоне продолжающегося снижения Euribor мы наблюдаем смещение баланса сил от покупателей к продавцам», — с оптимизмом отметил Хабал.

О восстановлении свидетельствует и статистика портала Kinnisvara24, где, несмотря на пассивное первое полугодие, за год объявления просматривали на 24% чаще, чем в прошлом году. Выросла и активность размещающих объявления – ежемесячно частные лица добавляли на портал на 29% больше объявлений, чем в 2023 году. «Уже в июле, с началом ажиотажа на арендные квартиры, активность на портале заметно выросла, а как только появились новости о снижении Euribor, люди начали с энтузиазмом просматривать объявления о продаже квартир и домов», — отметил исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.

Если в сфере жилой недвижимости в конце года произошло резкое оживление, то активность на рынке аренды коммерческих помещений еще не восстановилась. Сегодня в новых офисных зданиях больше свободных площадей, чем обычно. «Решение о выводе на рынок нового офисного здания обычно принимается за 2 и более года до его завершения. Это означает, что решение о строительстве нынешних объектов принималось на пике экономической активности, а последствия снижения спроса стали заметны только в этом году», — объяснил старший консультант RE Kinnisvara Хенно Вийрес, добавив, что несмотря на снижение активности, вакантные площади в новых офисах постепенно сокращаются.

Цены стабилизировались

Цены на недвижимость второй год подряд остаются стабильными. «За последние два года реальные цены недвижимости снизилась на 10%, а с уменьшением процентных ставок ее приобретение стало значительно доступнее именно во второй половине этого года, – добавил Уйбомяэ. – Быстрее всего в этом году заключали сделки с квартирами в привлекательных районах, которые были выставлены по правильной цене, а также с объектами, предложенными ниже рыночной стоимости, где сумма в оценочном акте превышала цену продажи».

Средняя стоимость сделок составила около 170 000 евро – за эти деньги можно было приобрести двухкомнатную квартиру начального уровня в новостройке или трехкомнатную квартиру в отличном состоянии в типовом проекте. Меньшим спросом пользовалась недвижимость, цена которой не соответствовала качеству и расположению. «В некоторых районах продавались схожие квартиры с разницей в цене до 500 €/м², что покупатели быстро замечали», — пояснил Хабал.

Поскольку предложений все еще много, а типичный покупатель остается чувствительным к цене, специалисты прогнозируют скидки от ряда застройщиков в конце года и в начале следующего – особенно от тех, кто был чрезмерно оптимистичен в ценообразовании на свои квартиры.

Новый популярный район

В том, что касается офисных помещений, наиболее предпочтительными районами по-прежнему остаются Кесклинн и Пыхья-Таллинн. «К Кесклинну следует отнести и Ülemiste City, который формально находится в районе Ласнамяэ, но фактически ближе к центру города и его окрестностям, – добавил Вийрес. – Тенденция к большей концентрации офисов ближе к центру города продолжается уже некоторое время – это противоположность предыдущему тренду, когда арендаторы выбирали помещения подальше от центра из-за более низкой цены и лучших возможностей парковки».

Жилую недвижимость, напротив, в центре города уже не ищут. «В Кесклинне строительство осуществляется в основном по принципу участковой застройки, поэтому крупные проекты в этом районе редки. Покупатели же все чаще предпочитают проекты, которые совмещают жилые, рабочие и рекреационные пространства. Пыхья-Таллинн со своим индустриальным прошлым способен это предложить, – отметил Хабал. – Новостройки с более доступными ценами продолжают пользоваться спросом, благодаря чему, несмотря на большое количество предложений, популярность сохраняет район Хааберсти».

В новый год с оптимизмом

Продолжающееся снижение процентных ставок создает оптимистичные ожидания в отношении активности сделок и роста цен. «Я думаю, что мы увидим уровень активности рынка 2022 года, с ростом числа сделок и продаж в диапазоне от 5 до 10%. Рост цен будет умеренным в первом полугодии, более заметным во втором и составит около 5%. Однако необходимо учитывать и возможные риски, такие как негативно влияющее на рынок продолжающееся повышение налогов, но в целом влияние процентных ставок на рынок будет сильнее», — сказал Хабал.

Хотя в 2024 году на рынке коммерческой недвижимости продолжалось снижение активности, в 2025 году ожидается оживление. «Оживление рынка купли-продажи коммерческих помещений фактически уже было заметно уже во второй половине 2024 года. В следующем году мы ожидаем и оживления рынка аренды, что в первую очередь отразится на увеличении числа заинтересованных в аренде людей и станет предпосылкой для изменения цен и предложения, – добавил Вийрес. – Повышение интереса к аренде сначала приведет к снижению вакантных площадей и предложения. Следующим шагом станет запуск новых проектов, что вновь увеличит объем предложений».