Покупка новой квартиры или дома, несомненно, является одним из самых важных решений в жизни человека. Но что следует учитывать при приобретении нового жилья и, соответственно, при подаче заявки на жилищный кредит?

Вполне возможно, что при словосочетании «мой дом – моя крепость» в голове возникает образ двухэтажного коттеджа на берегу моря с террасой и домиком для гриля, но наши мечты не всегда совпадают с нашими возможностями. Как понять, какой вариант будет доступен, практичен и дорог сердцу.

Первый шаг: подготовка

На первом этапе, когда возникает мысль о покупке первого объекта недвижимости, стоит зайти на сайт банка и воспользоваться калькулятором кредитов, который дает первоначальную оценку максимальной суммы, которую вам может выдать банк, и ежемесячного платежа. «Будучи консервативным реалистом, банк предлагает заемщику свое видение, в каком ценовом диапазоне должен находиться новая квартира или дом», — говорит глава отдела финансирования частных клиентов LHV Кэтлин Ватсель.

В калькулятор необходимо ввести размер заработной платы, другие доходы (например, полученные пособия, дивиденды или доход от сдачи квартиры в аренду) и количество иждивенцев и размер финансовых обязательств (например, автолизинг или кредитные карты). Решение банка также будет зависеть от предполагаемого размера собственного взноса или наличия недвижимости в качестве залога.

Логика банка следующая: финансовые обязательства не должны превышать 50% от зарплаты, включая будущий жилищный кредит. Размер зарплаты рассматривается как 100% дохода, доход от аренды другой недвижимости — 70%, дивиденды — 50-70% и пособие по уходу за ребенком — 100% дохода. Доход корректируется в зависимости от количества иждивенцев. В течение нескольких секунд калькулятор кредитов рассчитывает первоначальную максимальную сумму кредита, которую банк готов предоставить, и какой будет ежемесячный платеж в таком случае. Еще важнее самостоятельно рассчитать, сколько вы готовы платить за кредит из своего дохода, чтобы качество жизни оставалось прежним, и обязательно учитывать при расчете ежемесячного платежа процентную ставку в 6%.

Второй шаг: поиск подходящего дома

Зная примерную сумму, которую можно учитывать при поиске квартиры или дома, можно начать анализировать предложения на рынке недвижимости и искать подходящий вариант. Следует учитывать, что при покупке большей квартиры увеличиваются и коммунальные платежи. Надо спросить себя, могу ли я себе это позволить?

Иногда приходят к выводу, что следует отдать предпочтение более скромному жилью, тем самым снижая ежемесячный платеж, но получая уверенность, что обслуживание кредита будет точно по силам. Как только подходящее жилье найдено, следует подать заявление в банк, что можно сделать удобно через интернет.

Третий шаг: переговоры с банком

Банк более тщательно анализирует профиль заемщика, оценивая множество различных компонентов. Основное условие — наличие у заемщика регулярного подтвержденного дохода за последние шесть месяцев. Затем учитываются дополнительные факторы, например, важна отрасль, в которой работает человек, опыт и срок стажа.

Если для покупки дома мечты одного дохода недостаточно, остается возможность подать заявку на кредит вдвоем. Как правило, вместе можно получить более выгодное предложение, поскольку доходы и обязательства обоих заемщиков суммируются. Например, если месячный доход Марии составляет 2000 евро, то, подавая заявку на кредит одна, она могла бы получить кредит размером 100 000 евро, так как у нее есть ежемесячный платеж по маленькому кредиту в 200 евро. Если ее супруг Юри зарабатывает 1500 евро, то вместе с Марией они могли бы получить в банке до 195 000 евро на покупку дома своей мечты. При определенных условиях можно подать заявку на кредит в LHV также с родителем.

Размер предполагаемого собственного взноса также оказывает влияние на решение банка. Конкретная сумма собственного взноса зависит от типа приобретаемой недвижимости, ее состояния и местоположения. «При покупке новой квартиры размер собственного взноса начинается от 15%, в случае со старым жильем требуется 20–30%», — объясняет Ватсель. Другой вариант — подать заявку на жилищный кредит без собственного взноса, если есть дополнительное залоговое имущество. Молодые семьи, многодетные семьи и молодые специалисты могут снизить долю собственного взноса до 10% с помощью гарантии Kredex. «Клиенты, подающие заявку на жилищный кредит в LHV, чаще всего используют услуги KredEx как молодые специалисты (58% всех договоров). Также это делают молодые семьи (19% договоров) и те, кто приобретает энергоэффективное жилье (17%)», — уточняет Ватсель.

Для банка также важна финансовая история клиента. Заемщик не должен иметь задолженностей за последние три года, а также краткосрочных кредитов за последние шесть месяцев. «С точки зрения банка, например, человек или семья со средним доходом, которые самостоятельно накопили сумму собственного взноса, считаются более надежными, чем человек с высоким доходом, у которого есть долги по кредитным картам», — говорит Ватсель.

Отдавая предпочтение недвижимости с высоким классом энергоэффективности, можно подать заявку на кредит с более низкой процентной ставкой. «С одной стороны, мы предлагаем зеленые кредиты на самых выгодных условиях, а с другой стороны, дом с энергоклассом A или B помогает экономить деньги при высоких ценах на энергию», — отмечает Ватсель.

После анализа профиля клиента банк делает предложение о кредите. Полученное предложение от банка обязательно следует принять до подписания предварительного договора с застройщиком или начала строительства дома. В LHV этот процесс занимает до 24 часов.

Четвертый шаг: приобретение жилья

После получения одобренного решения кредитного комитета сделка согласовывается у нотариуса. На этом этапе необходимо учитывать сопутствующие расходы, такие как плата за оценку недвижимости, нотариальные сборы, плата Kredex (если была подана заявка) и плата за заключение договора, которые в сумме могут достигать, например, нескольких тысяч евро при кредите в 100 000 евро. К этому добавляется страховка нового дома.

Если приобретаемое имущество уже построено, после сделки у нотариуса можно приступать к обустройству своего нового дома. Если же строительство еще не завершено, заключается договор обязательств и производится первый платеж застройщику. Когда недвижимость будет готова, банк выплатит застройщику необходимую сумму, а клиент начнет выплачивать кредит.